PGOU de Alcoy explicado: cómo afecta a tu obra o reforma

Publicado por xtudioLAB · Actualizado en mayo 2026

¿Qué es el PGOU y por qué te importa?

El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Alcoy es el documento que decide, parcela a parcela, qué se puede construir, con qué altura, qué uso, y qué obligaciones tienes como propietario. Antes de comprar un solar, antes de pedir licencia, antes incluso de hablar con un constructor, lo primero que mira un técnico es la ficha urbanística de tu parcela en el PGOU.

El PGOU vigente en Alcoy es la revisión aprobada en 2014 con sus modificaciones puntuales posteriores. Está disponible en la web del Ayuntamiento (sede.alcoi.org → urbanismo) y se consulta gratis con la referencia catastral.

Atajo útil: entra en sede.alcoi.org → planeamiento → consulta urbanística por catastro → introduces la referencia y obtienes la ficha completa de la parcela en PDF. Lo hace cualquier ciudadano. Si te lo da el ayuntamiento, te lo da firmado: vale como documento oficial.

Las 5 zonas del PGOU de Alcoy que debes conocer

El término municipal se divide en suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable. Dentro del suelo urbano hay distintas claves urbanísticas con normativa específica. Las más relevantes para vivienda:

Clave	Zona	Características
CH	Casco histórico (BIC)	Centro modernista. Edificación tradicional protegida. Catalogación individualizada de fachadas. Cualquier obra requiere informe de Cultura.
EN	Ensanche	Zona alrededor del casco antiguo. Manzana cerrada, 4-6 plantas habituales. Régimen de obra estándar.
EU	Edificación abierta	Bloques exentos en altura. Norma típica del crecimiento de los 70-90. Más libertad de proyecto pero ratios estrictos de retranqueo.
UF	Unifamiliar	Vivienda aislada, pareada o en hilera. Tu parcela típica de "casa con jardín". Edificabilidad limitada y ocupación máxima 40-60% según subzona.
SNU	Suelo no urbanizable	Rústico común o protegido. Edificación muy restringida; solo para usos vinculados al suelo (agrícola/forestal) salvo declaración de interés comunitario (DIC).

La clave urbanística aparece en la ficha del PGOU para tu parcela. Si tu solar es UF-1, por ejemplo, la normativa específica dirá: ocupación 40%, edificabilidad 0,6 m²t/m²s, altura máxima 2 plantas + ático, retranqueos a linderos, etc.

Casco histórico de Alcoy: el régimen especial

El centro de Alcoy es uno de los conjuntos modernistas mejor conservados de España, con declaración como Bien de Interés Cultural (BIC) en categoría de Conjunto Histórico desde 2003. Esto tiene implicaciones serias si tu obra cae dentro del perímetro:

Lo que cambia respecto al régimen general

Catalogación individual: cada edificio tiene una ficha con su nivel de protección (integral, estructural, ambiental, sin protección).
Informe de Cultura obligatorio en todas las obras que afecten a fachadas, cubiertas o elementos catalogados. Plazo: 1-2 meses.
Materiales y soluciones constructivas regladas: morteros tradicionales, carpintería de madera, balconcillos de fundición. La memoria patrimonial es un capítulo del proyecto, no un anexo.
Ayudas específicas: la Generalitat tiene línea para rehabilitación de inmuebles BIC con porcentajes superiores a la rehabilitación común. Lo desarrollamos en la guía de ayudas a la rehabilitación.

Errores típicos que paran obras en el casco

Cambio de carpinterías sin autorización: el aluminio blanco lacado en una fachada catalogada es paralización inmediata. Hay que ir con madera o con perfil específico autorizado.
Pintura sin estudio cromático: en zonas con plan especial de protección hay paleta restringida. Pintar de blanco lo que era ocre no es opción libre.
Demolición de elementos catalogados (escaleras de palacete, pavimentos hidráulicos, vidrieras): aunque estén dentro de una vivienda, pueden estar en la ficha como "elemento a conservar".
Aumento de altura: el casco modernista tiene altura máxima protegida. Aunque tu parcela teóricamente permita 5 plantas, si está catalogado a 3 no puedes subir.

Este nivel de detalle es el que justifica que en obras de casco antiguo el coste técnico (proyecto + dirección + memoria patrimonial + tramitación) suba un 15-20% respecto a obra estándar.

Conceptos del PGOU que aparecerán en tu ficha

Edificabilidad (m²t/m²s)

Metros cuadrados de techo construible por metro cuadrado de suelo. Si tu parcela es de 400 m² con edificabilidad 0,8 m²t/m²s, puedes construir hasta 320 m² de techo. El techo incluye toda la superficie cerrada y cubierta, salvo excepciones (sótanos, terrazas no cubiertas).

Ocupación máxima (%)

Porcentaje del suelo que puedes ocupar en planta. 50% sobre 400 m² = 200 m² de huella en planta. El resto debe quedar libre (jardín, patio, retranqueos).

Altura máxima y plantas

Se mide en metros y en número de plantas. Importante: la altura se mide desde la cota de referencia (rasante de calle), no desde el punto más bajo de la parcela. Esto crea casos curiosos en parcelas con pendiente.

Retranqueos

Distancia mínima de la edificación a los linderos de la parcela (frontal, laterales, fondo). En zona unifamiliar son habituales 3 m frontal y 3 m a linderos. Si te saltas el retranqueo aunque sea por 30 cm, la licencia se deniega.

Uso característico y compatibles

Tu zona puede tener "uso residencial" como característico, pero permitir compatibles como pequeño comercio en planta baja, oficinas profesionales, garajes. Si quieres montar una clínica, un local de hostelería o un taller, depende de si tu zona lo admite.

Volumen, fondo edificable y plano de fachada

Reglas específicas de cómo se distribuye el volumen edificable en la parcela. Por ejemplo, "fondo edificable 12 m" significa que la edificación no puede tener más de 12 m de profundidad medidos desde la fachada principal.

Antes de comprar: el chequeo urbanístico que evita disgustos

Si estás considerando comprar un solar o una vivienda con intención de reformar/ampliar, este es el chequeo mínimo:

Ficha urbanística catastral del Ayuntamiento. Te dice clave, edificabilidad, ocupación, alturas, usos.
Cédula urbanística (documento más detallado, se solicita en Urbanismo, coste 30-60 €). Para parcelas con dudas o expedientes.
Verificación catastral vs PGOU: a veces el catastro y la realidad construida no coinciden. Si la casa tiene 200 m² catastrados pero hay una ampliación de 40 m² sin legalizar, te toca arreglar el lío.
Revisión de cargas urbanísticas pendientes: contribuciones especiales, expedientes de disciplina urbanística abiertos, deudas con el Ayuntamiento.
Si hay protección o BIC: pedir consulta previa a Cultura sobre qué tipo de intervención sería autorizable.

Hacer este chequeo antes de firmar la compra cuesta 100-300 € en honorarios de un técnico. Lo que ahorra: comprar una parcela donde no puedes construir lo que pensabas, o una vivienda con expediente de orden de demolición pendiente.

Modificaciones del PGOU y planes especiales

El PGOU no es eterno. Cambia mediante:

Modificaciones puntuales: cambios concretos de zonificación o normativa. Aprobación municipal con publicación en BOP.
Planes especiales: para zonas sensibles (casco histórico, polígonos industriales, áreas de regeneración urbana).
Estudios de detalle: ajustes de volumen y alineaciones en parcelas concretas.
Revisiones generales: cada 8-10 años habitualmente. La próxima revisión completa del PGOU de Alcoy se anticipa para 2027-2030.

Cuando consultes la ficha de tu parcela, asegúrate de que estás mirando la versión vigente, no la original de 2014 sin modificaciones aplicadas. La sede electrónica suele indicarlo.

Preguntas frecuentes

¿Puedo construir un trastero o porche sin que cuente como edificabilidad?

Depende. Las construcciones auxiliares (trasteros, garajes adosados, porches) suelen tener tratamiento especial: cuentan parcialmente o no cuentan según la normativa de tu zona. Hay que mirar la ficha específica.

¿Qué pasa si compré una casa con metros que no aparecen en catastro?

Si los metros no legalizados están dentro del régimen del PGOU (no se exceden ocupación/edificabilidad/altura), se pueden legalizar con un proyecto de legalización + tasa especial. Si sobrepasan los límites, no son legalizables — y el siguiente comprador pedirá descuento o se irá.

Mi parcela está en suelo no urbanizable. ¿Puedo construir mi casa?

Solo si la finca tiene más de 10.000 m² (régimen general LOTUP) y el uso pretendido encaja con el carácter rural protegido. Para usos no agrarios necesitas Declaración de Interés Comunitario (DIC) — proceso de 12-24 meses con resultado incierto.

¿Cuánto cuesta un anteproyecto urbanístico previo a la compra?

Entre 200 y 600 € según complejidad. Te decimos si lo que pretendes hacer cabe en la parcela y a qué coste de proyecto y obra orientativo apuntar. Sin compromiso de seguir con nosotros si decides no comprar.

¿Y si el PGOU prohíbe lo que quiero hacer en mi parcela?

Hay tres caminos: (1) ajustar el proyecto a lo permitido (lo más barato y rápido), (2) solicitar modificación puntual del PGOU si tu caso es razonable y no fragmenta el plan (proceso 12-30 meses, sin garantías), (3) abandonar el proyecto si la limitación es estructural. La opción 1 cubre el 90% de los casos cuando hay buen diagnóstico previo.

¿Quieres confirmar qué puedes construir en tu parcela?

En la primera consulta gratuita revisamos la referencia catastral, la ficha urbanística vigente, las particularidades (BIC, modificaciones, expedientes) y te decimos en orden de magnitud económico qué proyecto encaja. Sin coste si decides no avanzar.

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