Arquitecto, aparejador o ingeniero: ¿cuál necesito?

Tres profesiones técnicas con competencias distintas y solapadas. Te explicamos quién firma qué, quién dirige qué tipo de obra, qué cuesta cada uno y cómo se reparten el trabajo en un proyecto real.

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Guía técnica

Publicado por xtudioLAB · Actualizado en mayo 2026

Resumen rápido (TL;DR)

Arquitecto (5-6 años, Master habilitante): firma proyecto y dirección de obra de edificación residencial. Único habilitado para vivienda nueva, ampliaciones de vivienda y rehabilitación estructural de uso residencial.
Arquitecto técnico ("aparejador", grado 4 años): firma dirección de ejecución material en obras de edificación, coordinación seguridad y salud, IEE/ITE, CEE, peritajes. Competencia plena en obras menores y reformas sin estructura.
Ingeniero de la edificación (grado en Ingeniería de la Edificación): formación equivalente al arquitecto técnico tras Bolonia. Competencias muy similares.
Ingeniero industrial / técnico industrial: firma instalaciones (electricidad, climatización, gas, fotovoltaica) y edificios de uso industrial / comercial. NO firma vivienda nueva.

Para una obra de vivienda completa lo habitual es arquitecto + arquitecto técnico trabajando juntos (LOE lo exige). Para reformas pequeñas a veces basta uno. Para una nave industrial puede ser solo ingeniero. Para licencia de actividad de un local, ingeniero o arquitecto técnico.

El marco legal: Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)

La LOE (Ley 38/1999) define las tres figuras técnicas obligatorias en cualquier obra de edificación:

Proyectista: redacta el proyecto. En vivienda, arquitecto. En naves industriales, ingeniero.
Director de obra: dirige la ejecución desde el punto de vista del proyecto. Mismo perfil que proyectista típicamente.
Director de ejecución material: control de la ejecución (calidad de materiales, mano de obra, replanteos). En vivienda, arquitecto técnico.

Adicionalmente, si en la obra trabajan dos o más empresas, es obligatorio:

Coordinador de Seguridad y Salud (CSS): habitualmente el arquitecto técnico, redacta y aprueba el plan de seguridad.
Estudio geotécnico (proyectos con cimentación): laboratorio acreditado.

Lo que NO regula la LOE pero pasa: instaladores con sus propios boletines (electricidad, fontanería, gas), control de calidad por laboratorio independiente, técnico de control acústico si aplica, etc.

Tabla comparativa: ¿quién firma qué?

Tipo de obra / informe	Arquitecto	Arquitecto técnico	Ingeniero industrial
Vivienda unifamiliar nueva	✅ Proyecto + DO	✅ DEM + CSS	❌
Edificio plurifamiliar nuevo	✅ Proyecto + DO	✅ DEM + CSS	❌
Reforma sin estructura	✅ (recomendado)	✅ Puede firmar solo	❌
Reforma con cambio de estructura	✅ Necesario	✅ DEM + CSS	❌
Cambio de uso (vivienda → local)	✅ Necesario	✅ DEM + CSS	Solo si pasa a uso industrial
Local comercial / oficina (interior)	✅	✅	✅ Si involucra instalaciones
Nave industrial	Posible	Posible	✅ Habitual
Licencia de actividad	Habitualmente no	✅ Sí	✅ Sí
Certificado eficiencia energética	✅	✅	✅
IEE / ITE	✅	✅	❌ (no para residencial)
Peritaje vivienda	✅	✅	❌ (sí en industrial)
Cédula de habitabilidad	✅	✅	❌
Proyecto fotovoltaica vivienda	Posible	Posible	✅ Más habitual
Proyecto piscina particular	✅	✅	Solo instalaciones
Tasación / valoración inmobiliaria	✅ Tasador homologado	✅ Tasador homologado	Solo industrial

DO = Dirección de Obra. DEM = Dirección de Ejecución Material. CSS = Coordinador de Seguridad y Salud.

Quién hace qué en una obra de vivienda real

Tomemos un caso típico: vivienda unifamiliar nueva de 180 m² en Alcoy.

Antes de la obra

Anteproyecto y proyecto básico: arquitecto.
Proyecto de ejecución: arquitecto.
Estudio geotécnico: laboratorio externo (lo solicita el arquitecto).
Estudio de seguridad y salud: arquitecto técnico (o lo redacta el arquitecto y lo firma el AT como CSS).
Visado en Colegio: arquitecto + arquitecto técnico.

Durante la obra

Dirección de obra (DO): arquitecto. Visita la obra en hitos clave (replanteo, estructura, cubierta, fin de obra). Firma certificaciones de obra.
Dirección de ejecución material (DEM): arquitecto técnico. Controla la calidad y cantidad ejecutada. Visitas semanales. Firma libro de órdenes.
Coordinación de seguridad y salud (CSS): arquitecto técnico (mismo o distinto del DEM). Aprueba plan de seguridad de cada subcontrata.
Control de calidad: laboratorio externo (probetas de hormigón, ensayos de resistencia, etc.).
Boletines y certificados de instalaciones: instaladores autorizados (eléctrico, fontanero, climatización).

Al finalizar

Certificado final de obra (CFO): arquitecto + arquitecto técnico.
Acta de recepción: promotor + constructor + dirección facultativa.
Cédula de habitabilidad: arquitecto o arquitecto técnico.
Certificado energético: arquitecto, AT o ingeniero competente.
Licencia de primera ocupación: el ayuntamiento pide CFO + cédula + CEE + boletines + as-built.

Como ves, el arquitecto y el arquitecto técnico son complementarios, no sustitutivos. La LOE los obliga a trabajar juntos en obra de edificación.

Honorarios típicos: cuánto cobra cada uno

Los Colegios profesionales ya no pueden imponer tarifas (libre competencia desde 2009). Pero los rangos típicos en obra de vivienda en Alicante en 2026 son:

Profesional	Servicio	% sobre PEM (orientativo)
Arquitecto	Proyecto básico + ejecución + DO	6 - 9 %
Arquitecto técnico	Dirección de ejecución material	1,5 - 3 %
Arquitecto técnico	Coordinación de seguridad y salud	0,5 - 1 %
Ingeniero (proyecto instalaciones específico)	Solo si se necesita por separado	1 - 2 %

Para una vivienda con PEM 162.000 € (medio en Alcoy): arquitecto 11k-15k, AT 3k-5k, CSS 1k. Total honorarios técnicos: 9-13% del PEM. En la guía detallada de costes de construcción lo desglosamos.

Ojo con los presupuestos baratos extremos: "te firmo el proyecto por 1.500 €". Si el proyecto vale 12.000 € y alguien te lo firma por 1.500, está renunciando a la dirección de obra real (visitas, firma de certificaciones, responsabilidad). Lo que ahorras se paga después en problemas no detectados a tiempo.

Casos donde un solo técnico es suficiente

No siempre necesitas el equipo completo. Ejemplos:

Reforma de baño / cocina sin estructura

Obra menor. Un arquitecto técnico puede firmar el proyecto técnico simple (memoria + planos básicos) si el ayuntamiento lo exige. En muchos casos basta declaración responsable sin proyecto firmado.

Cédula de habitabilidad / certificado energético / IEE

Cualquiera de los tres profesionales habilitados. Para vivienda, lo habitual es arquitecto técnico (más barato y rápido).

Proyecto de instalación fotovoltaica

Ingeniero industrial / técnico industrial es el habitual. Si la obra es completa (cubierta + instalación), se combina con arquitecto.

Local comercial sin obra estructural

Un arquitecto técnico o ingeniero técnico industrial puede llevar el proyecto y la licencia de actividad sin necesidad de arquitecto, salvo que haya cambios de estructura.

Preguntas frecuentes

¿Puedo construir una casa solo con aparejador y ahorrarme el arquitecto?

No, en obra nueva de vivienda no. La LOE exige proyectista arquitecto + DEM arquitecto técnico. Si te lo ofrecen, hay irregularidad y luego no podrás obtener licencia ni cédula.

¿El arquitecto técnico puede ser director de obra?

En vivienda, no — la DO la firma el arquitecto. En obras donde el proyectista es ingeniero (naves industriales), sí puede ser ingeniero el director de obra.

¿Qué diferencia hay entre arquitecto técnico e ingeniero de la edificación?

Tras Bolonia las titulaciones se fusionaron en "Grado en Ingeniería de la Edificación" (4 años). Las generaciones anteriores se llamaban "Arquitecto Técnico" o "Aparejador". Mismas competencias en la práctica. Los Colegios profesionales son los mismos.

¿Necesito visado de Colegio o es opcional?

Para vivienda nueva (obra mayor) el visado es obligatorio en la mayoría de comunidades autónomas. Para reformas y obras menores depende del tipo de proyecto y del ayuntamiento. El visado garantiza que el técnico está colegiado, al corriente de pagos y con seguro RC vigente.

¿Quién responde si la obra sale mal?

La LOE establece responsabilidades por agentes y plazos: 10 años por daños estructurales (arquitecto + AT + constructor), 3 años por daños constructivos (todos), 1 año por defectos de acabados (constructor). Por eso la dirección facultativa lleva seguro RC obligatorio.

¿Y si quiero solo "que me firmen el proyecto" para construir yo mismo?

Lo que llaman "venta de firma" — práctica desaconsejable. El profesional que firma asume la responsabilidad LOE durante 10 años. Si no ha estado en obra, no puede defender la obra ante un siniestro. Y los Colegios persiguen estas prácticas porque son riesgo para todos.

¿Se puede contratar en estudio integrado o lo tengo que hacer pieza a pieza?

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